농지, 농업진흥구역 및 토지투자 관련 정보 모음 (재촌, 자경, 농지취득)

 

농업진흥구역은 농사만 지을 수 있는 땅

 

그러나 무주택 농민만 농지전용허가를 받아 농가주택을 지을 수 있으며 면적은 660 제곱미터 이하로 제한

 

농업진흥구역의 농지는 일반농지 가격의 70% 수준.

 

헌법에는 경자유전의 원칙이 있다.

 

농민만 농지를 소유할 수 있다는 의미이다.

 

농지란 1000 제곱미터 이상의 농지를 말하며 자기 노동력을 들여 1년 중 90일 이상 농사를 직접 짓는 것을 말한다.

비농민은 자경을 목적으로 농업진흥구역의 농지를 취득할 수 있다. 농지취득자격증명이 필요하다.

 

농업경영계획서를 읍, 면에 신청한다.

 

만약 직접 농사를 짓지 않는 경우 농지처분명령과 함께 이행강제금이 부과된다.

 

도시지역 주변은 개발 압력이 높아 농업진흥구역 토지도 많이 상승한다.

 

도시민이 농지 취득할 수 있는 방법은 다음 2가지

영농목적

농지전용

 

모두 농지취득자격증명을 받아야 함.

그러나 농지 전용의 경우 농업경영계획서를 작성하지 않아도 된다.

다만 2년 이내에 개발에 착수하지 않으면 농지처분 사유에 해당한다.

 

농지취득자격 심사기준이 완화되었다.

 

농지 소재지와 거주지가 다른 경우?

 

농지원부등본을 확인.

임대 혹은 위탁경영 여부를 확인한 후 농지취득 여부를 결정.

 

그러나!!

외지인의 경우 농지 소재지에 거주하지 않아도

1년에 90일 이상 직접 농사를 지을 수 있어야 함.

 

만약 위탁영농의 경우 본인 및 세대원 중 일부가 1년에 30일 이상 직접 농사를 지을 것을 조건으로 함.

 

농업진흥구역 내 1000제곱미터 미만

일반지역 1500 미만

위탁영농이 가능

즉 토지거래허가구역 밖에 있는 농지는 도시민이 얼마든지 농지를 취득할 수 있음.

 

 

결국 농지투자는 2가지임

농업진흥구역

혹은 이 밖의 지역

 

도로인접, 입지, 개발호재가 중요함.

 

도로에 붙어 있어도 완충녹지가 지정되어 있으면 맹지임

 

농지의 경우

국토계획법에 의해 개발이 가능

그러나 농지법의 규제를 받음

 

주말영농체험을 목적으로 1000제곱 미만의 농지를 구입하는 것은 누구나 가능.

개발제한구역, 토지거래허가지역은 제외

 

우리나라 국토는

 

17퍼센트가 농지

64퍼센트가 임야

인구의 90퍼센트 이상이 도시에 거주

 

정부의 고민?

농촌인구는 230만명에 불과하며 급속도로 인구 감소

농촌의 일손 부족, 고령화.

도시 주변 토지에 대한 수요 증대

 

결국 도시주변의 농지 중 경작 효율이 떨어지는 토지는 규제를 풀 수 밖에 없음.

유휴농지, 생산성이 낮은 부정형 농지, 경사도 높은 산비탈 농지

 

헌법에는 분명히 경자유전의 원칙이 명문화되어 있음.

즉 농업인과 농업법인에 한해 농지소유가 가능.

농지취득시 예외 없이 농지취득자격증명을 받아야 함.

 

농업인에게는 농지원부제도

농지의 전면 위탁경영과 임대자를 금지

 

즉 농지법에서는 농지를 소유한 자는 자경을 해야 한다는 사후관리의무를 부과.

따라서 일반법인은 직접 농지를 취득할 수 없음.

 

정부 정책 예상?

농산물 시장이 개방되고 값싼 농산물이 수입되어도..

농업을 포기할 수 없음.

따라서 도시민의 농지 취득이 가능하도록 규제를 완화하지 않을까..

 

농지취득

 

신규의 경우 1000제곱미터 이상 취득해야만 한다.

농지취득자격증명을 받아야 한다.

 

예외

개발 예정지, 상속, 개발행위 받은 농지

 

 

농지의 대체취득 (대토)

농지가 수용된 경우

토지거래허가구역이라면 3년 이내 주소지로부터 80키로 이내

보상을 마지막 받은 날로부터 1년 이내 취득해야 취등록세면제

 

농지가 돈이 되는 이유

경자유전원칙 포기

2004년 4월 1일 개정

 

농지절대보전원칙 포기

자유무역협정에 의해.

주택, 공장용지, 휴양레저용지 전용가능

 

직접경작의무면제

농지임대를 허용

 

강제처분제도 사실상 포기

강제처분대상 농지소유주에게 면책기간을 줌으로써 사실상 강제성을 포기함.

 

농지란 무엇?

-     전,답,과수원 처럼 지목이 농지인 경우

-     다른 지목일 경우 실제현황이 농산물의 경작 혹은 다년생식물 재배지로 3년 이상 사용되는 경우

주의

임야의 경우 형질변경이 우선되어야 함.

무조건 3년 이상 다년생식물 재배한다고 농지가 아님.

 

한계농지란?

농지법 – 영농여건불리농지

농어촌정비법 – 한계농지

 

농업진흥지역 밖의 농지여야 함

생산성이 낮은 농지

-     경사율이 15% 이상

 최상부, 최하단부 평균평사율이 15% 이상 and 비농업인이 소유할 수 있는 농지

-     집단화 규모가 2헥타르 미만인 경우

-     광업권이 만료 혹은 취소된 주변의 농지

 즉 토양오염으로 농업이 부적합한

 

한계농지를 구입해 콘도미엄이나 호텔, 실버타운 건설 가능!

지자체의 승인 필요 (농림축산식품부장관 승인 불필요)

 

한계농지 정비구역 지정

-     시장군수가 지정고시

-     시도지사 승인

정비지구개발

-     농지전용 건축허가 등 타법에 의한 인허가 의제

-     농지보전부담금 감면

-     대체산림자원조성비 감면

 

개별개발의 경우

시장, 군수가 소기한 개별 한계농지개발비 감면

 

영농여건불리농지

누구든지 취득 소유

임대도 가능

- 고령화로 인한 농지 유휴화 방지

농업경영계획서 불필요

신고만으로 농지전용 가능

토지이용확인계획서를 통해 확인 가능

 

농지소유제한?

없다

기존 농사 짓는 사람

- 추가로 무제한 매입 가능

처음 농사를 짓는 사람

- 1000제곱미터 이상

- 매입한 농지와 임차한 농지를 합하여 1000제곱미터 이상

 

현실적으로 부족분의 농지를 빌리기 어려움.

따라서 외지인의 경우 1000제곱미터 이상의 농지여야 하는 것이 현실

 

 

토지거래허가구역 내의 농지

-     농지 소재지에 세대원 전원이 6개월 이상 거주

 

유지, 수로, 농로, 제방 등 농작물 피해 방지를 위한 시설 역시 농지

따라서 농지란 꼭 토지를 말하는 것은 아님.

물론 이 경우에도 농취증이 필요

 

비닐하우스

버섯재배사 시설도 농지

비닐하우스

-     생산된 농작물의 저장 판매하는 시설은 농지가 아님에 주의

-     농산물 생산에 한해 농지임

 

이슈?

창고나 판매용의 경우 농지전용을 받아야 하기 때문.

 

농산물 저장 – 전용신고

다른 용도 혹은 임대 – 전용허가

 

준공되면 창고용지로 변경, 절차를 별도로 밟아야 함.

농지에 해당하는 비닐하우스는 지목 변경 불가

 

자경의 의미?

자기소유의 농지에 농작물을 경작

농지법상 자경?

농업인이 그 소유 농지에서

농산물의 경작, 다년생식물의 재배에 상시종사

농작업의 절반 이상을 자기 노동력에 의해 경작

 

농지원부를 만들어 간접적인 자경의 입증방법으로 활용

농지원부가 직접적인 증명이 되는 것은 아님

 

재촌자경의 요건?

토지소재지와 30km 이내

 

농지의 양도세?

60%

 

농지전용을 하여 개발을 하는 경우 일반세율로 바뀜

8년 이상 경작 후 농지은행에 임대

농업법인에 출자

 

실제로 농지매매

농취증필요

미성년자 혹은 자기 소유 농지를 전부 임대한자는 농취증 발급 불가

 

토지거래허가구역

농취증 불필요

토지 소재지로부터 30km 이내 6개월 전 세대원 거주

자금조달계획서

 

1년 이후에는 농지은행에 위탁 가능

실무상 재촌자경이 아니더라도 농사만 짓는다면 큰 문제 없음.

자경이 중요

 

경매로 토지구역허가 지역에 농지를 매수하는 경우?

농취증 필요

 

농지자격취득증명

면 소재지의 농지위원 2명이 이 사람은 농사를 지을 사람이라고 확인해 주는 것.

 

원칙적으로 지목이 대 이어야 주택 건축이 가능.

그러나 농민은 1가구 1주택에 한해 농림지역에서도 농가주택 가능.

따라서 외지인은 1000제곱미터 이상의 농지를 사야 농가주택 건축이 가능하다는 의미

 

농업진흥지역

-     농업진흥구역 : 농지가 집단화된 지역

-     농업보호구역 : 용수원, 수질보전 등 농업 환경을 보호

 

계획관리지역의 농지에는?

주택, 근린생활시설, 공장, 모텔, 창고, 음식점 가능하다.

 

관리지역:

전원주택 및 펜션은 일반적으로 관리지역에 땅을 전용 혹은 형질변경하여 건축.

 

농어민

농지법 혹은 농어촌 및 식품산업기본법 중 어느 하나만 해당되어도 인정됨.

1000제곱미상의 농지

1년 중 90일

연간 판매액 120만원

 

현행법

자경농지에 대해서 양도세 100%감면 혜택

취득 후 8년 간 농지 80km 이내 거주

실제 농사를 지어야 함.

직장인의 경우 연봉 3700만원을 넘으면 안됨.

 

농업인확인서

농림축산식품부에서 발급.

농업인의 지위가 매우 중요.

 

농지원부에 등재신청.

반드시 자기소유의 농지임을 요구하지는 않음.

가족이나 타인의 농지를 임차해서도 가능.

그러나 반드시 자경을 해야 함.

 

재촌?

농지를 경작하는 자의 주소지와 실주소지가 농지 소재지와 동일 혹은 인접한 군구.

혹은 직선거리 20km 이내.

 

자경?

농업경영으로 인한 수입액이 연간 총수입액의 절반을 초과. 혹은 농작업의 절반 이상을 자기 노동력으로 경작 혹은 재배하는 것.